【基本案情】

原告:李某某（买受人）。

被告：陕西某某有限公司（出卖人）。

第三人：陕西某某银行股份有限公司（银行）。

2019年9月16日，原告李某某与被告陕西某某有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告陕西某某有限公司开发的房屋一套。合同约定：买受人应于2019年10月9日前支付首期房价款，余款150000元向陕西某某银行股份有限公司（贷款机构）申请贷款支付。2020年1月13日，原告李某某与被告陕西某某有限公司、第三人陕西某某银行股份有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告李某某向第三人贷款150000元，借款期限120个月。之后，原告按约定向被告支付了首付款。2020年1月20日，第三人发放贷款了150000元。至起诉时，原告一直按借款合同约定偿还按揭贷款。因被告违约，原告以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同（预售）》、支付违约金并要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》。

【案件焦点】

原告及第三人均未就借款合同解除所产生的法律效力提出明确的诉讼请求的情况下，房屋买卖合同纠纷中能否判决解除按揭贷款合同。

【裁判观点】

原告要求，解除《个人住房（商业用房）借款合同》。借款合同各条款在内容上具有整体性、关联性，借款合同是否解除及解除所产生的法律效力应一并处理，但本案中原告及第三人均未就借款合同解除所产生的法律效力提出明确的诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，该合同解除所产生的法律效力，本院不予审理。综上，当事人可在房屋买卖合同解除后，就借款合同所涉争议另案诉，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。

【案件评析】

一、商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同能否解除？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据该条款，一旦商品房买卖合同被解除，导致按揭贷款合同的合同目的不能实现的，当事人可以请求解除按揭贷款合同。

但需要注意，商品房买卖合同和按揭贷款合同之间并非主合同和从合同的关系，两者之间系具有紧密联系又相互独立的合同关系，因此，商品房买卖合同无效或被解除，并不必然导致按揭贷款合同无效或被解除。当事人请求解除按揭贷款合同，其法理基础在于按揭贷款合同的“合同目的不能实现”。

二、银行的诉讼地位问题。

首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，当事人一方请求解除商品房买卖合同时，银行是可以起诉或不起诉的，可以选择作为有独立请求权的第三人参加到商品房买卖合同纠纷的诉讼中，或不参加而另行起诉，这切实体现了尊重当事人诉权的原则。其次，担保权人（即银行）作为有独立请求权的第三人，参加诉讼的前提是商品房买卖合同纠纷的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，并且银行是主动参与到诉讼中的；而在本案中，银行是被动地作为第三人身份参与到诉讼中，因此，不能合并审理。

由此可知，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，无疑会影响到商品房按揭贷款合同中当事人的利益，一般情况下，此时的按揭借款人已经停止履行按揭贷款合同约定的按期还款义务。虽然银行（按揭贷款人）对商品房买卖合同纠纷双方争议的诉讼标的不具有实体法上的请求权，但双方争议的标的物与银行主张的权利具有法律上的利害关系。若不认定银行对商品房买卖合同纠纷案件的审理具有诉的利益，则极有可能在一定程度上增加其收回贷款的风险，因此，要确认银行参加诉讼的地位。